Huurrecht voor bedrijfsruimte

Huurcontracten: ‘winkelruimte’ / 290-bedrijfsruimte

Het huurrecht voor bedrijfsruimtes is onderverdeeld in twee categorie, kort gezegd winkelruimte en kantoorruimte. Op deze categorieën zijn verschillende huurrechtelijke regelingen van toepassing. Onder het regime van winkelruimte vallen onder andere winkels, restaurants en hotels. Deze ruimte dient toegankelijk zijn voor levering van zaken of diensten aan het publiek. Er gelden speciale regels die de huurder beschermen. Het gaat onder andere om de duur van de huurovereenkomst en de opzegging daarvan, de proefperiode (een huurovereenkomst met korte duur), bedrijfsopvolging en de huurprijs, maar ook om geschillen daarover.

Huurcontracten: ‘kantoorruimte’ / overige bedrijfsruimte

In deze categorie van het huurrecht gaat het bijvoorbeeld om een kantoorruimte of een bedrijfshal. In de wet is slechts een beperkte regeling voor deze bedrijfsruimtes opgenomen. De regels van huurbescherming voor deze categorie van een bedrijfsruimte zijn heel anders dan die voor winkelruimtes. Er is eigenlijk geen sprake van huurbescherming, maar alleen van ontruimingsbescherming. Hierdoor kan een huurder bij het einde van de huurovereenkomst pas na twee maanden worden gedwongen het gehuurde te ontruimen. Deze termijn kan op verzoek van de huurder door de rechter worden verlengd.

Algemene bepalingen / ROZ-modellen

Over het algemeen zijn in de huurovereenkomst de hoofdzaken vastgelegd, en zijn in de algemene bepalingen andere relevante zaken opgenomen. Veel artikelen en bepalingen in een huurovereenkomst verwijzen door naar de algemene voorwaarden. De vereniging Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft voor beide soorten bedrijfsruimtes standaard huurcontracten opgesteld met daarop afgestemde algemene bepalingen. Het gebruik van deze modellen stelt zowel verhuurder als huurder van vastgoed in staat bij aanvang van hun huurrelatie transparantie en duidelijkheid te verkrijgen over hun rechten en verplichtingen. Deze modellen worden in de vastgoedpraktijk veel gebruikt. Onze advocaat huurrecht beantwoordt al uw vragen over huurcontracten en algemene voorwaarden

Gebreken

Een gebrek is een bepaalde staat of eigenschap van het gehuurde waardoor de huurder minder genot heeft van het gehuurde. Deze staat mag de huurder niet toe te rekenen zijn en moet vallen buiten wat je van een onderhouden zaak mag verwachten. Een feitelijke stoornis door derden telt niet als een gebrek. Dus als bijvoorbeeld een naast de woning gesitueerd bedrijf stank of trillingen veroorzaakt, komt dat in beginsel niet voor rekening van de verhuurder. Kleine herstellingen, zoals bijvoorbeeld het vervangen van lampen of het aanbrengen van tochtstrips, tellen ook niet als een gebrek. Verder heeft het begrip ‘gebrek’ een ruime betekenis: de huurder van een verwaarloosd gebouw mag verlangen dat de verhuurder de gebreken verhelpt, ook al waren de gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst al zichtbaar voor de huurder. Materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, brand(on)veiligheid en asbest kunnen ook als gebrek worden aangemerkt. In geval van een gebrek dient de verhuurder het te herstellen en als hij dat niet doet, heeft de huurder meerdere opties. Zo kan de huurder herstel vorderen maar ook huurprijsvermindering en/of schadevergoeding. Onze advocaat huurrecht adviseert u graag in zulke gevallen. Indien nodig staat zij u ook bij in een procedure.

Termijnbescherming

De huurder van een winkelruimte heeft recht op termijnbescherming. De huurovereenkomst geldt van rechtswege vijf jaar. Na ommekomst van deze eerste periode van vijf jaar wordt de huurovereenkomst van rechtswege (automatisch) verlengd met een tweede periode van vijf jaar. Van deze regel mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Wel biedt het huurrecht huurder en verhuurder de mogelijkheid om een proefperiode met elkaar af te spreken. Deze proefperiode mag maximaal twee jaar duren. De wettelijke termijnbescherming voor de huurder geldt dan niet. Oplettendheid is hier wel geboden. Zodra de periode van twee jaar voorbij is, verandert de overeenkomst automatisch in een huurovereenkomst voor vijf jaar.

Indeplaatsstelling

Indeplaatsstelling betekent dat bij bedrijfsovername de nieuwe eigenaar de plaats van de oude eigenaar mag innemen in het huurcontract. Het huurcontract loopt door met dezelfde voorwaarden en afspraken. Bijvoorbeeld afspraken over de huurprijs en de huurtermijn. Indeplaatsstelling is een wettelijk recht voor de huurders van winkelruimte.

Nadere huurprijsvaststelling

Als de verhuurder of huurder van een winkelruimte meent dat de tussen partijen geldende huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, dan kan hij vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt. In de wettelijke bepalingen worden de formaliteiten van deze zogenaamde nadere huurprijsvaststellingsprocedure geregeld. Zo kan deze vordering pas na een bepaalde tijd worden ingesteld en dient er altijd eerst een advies van een deskundige over de hoogte van de huurprijs te zijn opgesteld. Onze huurrechtadvocaat Frederike Werts adviseert u graag over huurprijsvaststelling. Ook kan ze u bijstaan in een procedure daarover.

Beëindiging huurovereenkomst

Partijen kunnen na aanvang van de overeenkomst afspreken dat de huurovereenkomst op een bepaalde datum eindigt. Maar als één van beide partijen een huurovereenkomst eenzijdig wil beëindigen, dan gelden er verschillende regels. Die verschillen afhankelijk van wie van beide partijen wil beëindigen, de soort overeenkomst (winkelruimte of kantoorruimte), de looptijd van de overeenkomst en afhankelijk van de reden van de beëindiging (opzegging of ontbinding). Het is aan te raden om u hierbij goed te laten begeleiden, omdat huurovereenkomst vaak niet zomaar kunnen worden opgezegd. Frederike Werts staat voor u klaar.

Oplevering

De hoofdregel van de oplevering bij einde van de huurovereenkomst is eenvoudig; de huurder dient het gehuurde aan het einde van de huur weer op te leveren in de oorspronkelijke staat en vrij van voor diens rekening komende gebreken. Toch zorgt de staat van oplevering van het gehuurde vaak voor geschillen. Meestal komt dat omdat niet duidelijk genoeg is afgesproken wat er wel en niet wordt gehuurd. Bovendien is niet altijd duidelijk wat ‘de oorspronkelijke staat’ van het gehuurde was. Daarom is het belangrijk om bij oplevering bij aanvang van de huur een uitgebreid proces-verbaal van oplevering op te stellen dat aan de huurovereenkomst wordt gehecht. Mocht er toch onenigheid ontstaan, dan adviseren wij u graag.