Alleen substantiële aantasting van huurgenot kan leiden tot huurvermindering
Een lekkage in een huurwoning leidt tot verminderd huurgenot. Maar dit is niet van dien aard dat de verhuurder de huurprijs enkele maanden moet verlagen.
Een man huurt van een wooncorporatie de bovenste etage van een galerijflat. Als hij een lekkage in zijn slaapkamer ontdekt, meldt hij dat bij de verhuurder. Een aannemer vervangt een sifon in de keuken en daarmee lijkt het probleem opgelost. Een maand later meldt de man weer een lekkage. Die kwam dit keer van de galerij, zo stelt de aannemer vast, die ermee aan de slag gaat. De wooncorporatie biedt de man aan om een bouwdroger in de woning te plaatsen, zodat de muren sneller kunnen drogen voor nieuw stucwerk en de schade eerder kan worden hersteld. Dit wijst de man af: hij kan in verband met zijn werk niet gedurende twee weken dagelijks thuis zijn om het reservoir van de droger te legen. In deze procedure vordert de man een huurprijsvermindering en een vergoeding van € 2.545,- omdat hij de schade zelf heeft laten herstellen.
Lees hieronder verder
Huurgenot
De kantonrechter (rechtbank Rotterdam) constateert dat de huurder verminderd huurgenot heeft gehad wegens gebreken in de huurwoning. Alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek, zoals de lekkage en de door vocht beschadigde muur. Maar moet hierdoor de huurprijs gedurende die periode worden verlaagd? Alleen een substantiële aantasting van het huurgenot kan leiden tot huurvermindering. Daarvan is hier geen sprake: het overgrote deel van het huurgenot van de woning (woonkamer, twee slaapkamers, keuken, badkamer) is intact gebleven. De lekkage heeft hinder opgeleverd, zoals een vochtige vloer en muur in een slaapkamer, maar die ruimte werd niet voortdurend gebruikt. En alleen bij hevige regenval was er binnendringend vocht vanaf de galerij. De vochtplekken zijn niet van dien aard dat de huur moet worden verminderd, zo oordeelt de kantonrechter. Ook de beschimmelde vloerbedekking levert geen huurvermindering op, want die vloerbedekking is niet gehuurd.
Herstelkosten
Moet de verhuurder de herstelkosten vergoeden? In beginsel moet de verhuurder gebreken verhelpen. Pas als de verhuurder hiermee in verzuim is, dan kan de huurder dit zelf (laten) doen. De kosten daarvoor kan de huurder, als die redelijk zijn, op de verhuurder verhalen. In deze zaak was de verhuurder bereid de gebreken te verhelpen, en deze heeft dat volgens de kantonrechter ook voldoende voortvarend gedaan. De huurder had de bouwdroger niet hoeven afwijzen: deze had kunnen worden gebruikt wanneer hij wel thuis was.
Niet vergoeden
Nu heeft de huurder te snel – op nog vochtige muren – herstelwerkzaamheden laten verrichten. De twee nota’s die de huurder laat zien, hebben beide betrekking op dezelfde werkzaamheden. Waarop de rest van het geëiste bedrag betrekking heeft, maakt de man niet duidelijk. De huurder heeft ook niet aangegeven dat schade is ontstaan die de wooncorporatie is toe te rekenen: er kan ook lekkage ontstaan zonder dat dit de wooncorporatie kan worden verweten. De verhuurder hoeft de herstelwerkzaamheden niet te vergoeden.
Verklaring voor recht
Opmerkelijk is dat de kantonrechter de gevorderde verklaring voor recht dat de huurder verminderd huurgenot heeft gehad, wél toewijst. De vraag kan immers worden gesteld of wel belang bestaat bij een dergelijke verklaring voor recht op zichzelf en uit het vonnis wordt niet duidelijk wat dit belang nog zou kunnen zijn.
Uitspraak Rechtbank Rotterdam | jurisprudentie | ECLI:NL:RBROT:2025:4242 11210361 CV EXPL 24-17418 | 27-03-2025
Wilt u meer informatie over overeenkomstenrecht of heeft u een vraag over het onderwerp van dit artikel, neemt u dan contact op met Henriëtte van Dijk. Ook kunt u ons contactformulier invullen, dan nemen wij zo spoedig mogelijk contact met u op.
