fbpx
beroep financieringsvoorbehoud

Beroep op financieringsvoorbehoud ondanks ontbreken afwijzingsbrief bank

De kopers van een woning kunnen alleen onder de koopovereenkomst uitkomen als zij met een afwijzingsbrief van een bank laten zien dat zij de hypotheek niet rond krijgen, aldus het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst. Maar ook zonder die brief hebben de kopers voldaan aan hun inspanningsverplichting, oordeelt de rechtbank.

De verkopers van een woning sluiten met geïnteresseerde kopers een koopovereenkomst voor een koopprijs van € 1.450.000. In de koopovereenkomst staat dat de kopers een bankgarantie zullen stellen of een waarborgsom zullen storten, zodat de verkopers zekerheid krijgen dat kopers hun verplichtingen zullen nakomen. De koopovereenkomst kan wel nog door de kopers worden ontbonden als deze geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een bank hebben verkregen. Dat moeten de kopers aantonen met een afwijzing van een bank.

Contractuele boete

Als het niet lukt de woning gefinancierd te krijgen, willen de kopers van de overeenkomst af. Maar omdat er geen afwijzingsbrief is, accepteren de verkopers dat niet. Zij ontbinden wel de overeenkomst en maken aanspraak op betaling van de contractuele boete van 10% van de koopprijs. Uiteindelijk wordt de woning verkocht aan een ander, voor € 1.337.500. De verkopers proberen hun schade – de boete, die de kopers niet hebben betaald en de lagere opbrengst van hun huis – te verhalen op de oorspronkelijke kopers en stappen daarvoor naar de Rechtbank Rotterdam.

Hypotheek

Uit de overeenkomst blijkt dat de kopers zich hebben verplicht al het redelijk mogelijke te doen om een hypothecaire financiering te krijgen. Het inroepen van de ontbindende voorwaarde moet ‘goed gedocumenteerd’ zijn. Er is dus sprake van een inspannings- en een documentatieverplichting. Strikt genomen voldoen de kopers niet aan de vereisten uit de koopovereenkomst: zij hebben geen afwijzingsbrief overgelegd. Kopers moeten dan op een andere manier aannemelijk maken dat zij terecht en op goede gronden een beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud.

Afwijzingsbrief

De kopers kónden de afwijzingsbrief niet overleggen, omdat de bank de aanvraag niet tijdig heeft beoordeeld, door het ontbreken van bepaalde stukken. Desondanks hebben de kopers, zo oordeelt de rechtbank, aan hun inspanningsverplichting voldaan. In het aanvraagformulier voor de hypotheek staan alle gegevens die volgens de koopovereenkomst aan de bank moeten worden verstrekt. De kopers hebben ook aanvullende gegevens overgelegd, zoals jaarcijfers van hun ondernemingen over de afgelopen jaren. Zelfs één dag voor het aflopen van de termijn van het financieringsvoorbehoud stelde de bank nog nadere vragen over deze stukken. Deze vragen konden niet door de kopers worden beantwoord, alleen door de accountant. De kopers hebben altijd tijdig gereageerd op de verzoeken van de bank en zijn ook tijdig begonnen met hun financieringsaanvraag.

Inspanningsverplichting

De rechtbank concludeert dat de kopers hebben voldaan aan hun inspanningsverplichting om de financiering rond te krijgen. Zijn zijn dus niet tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, ook al was er geen formele afwijzingsbrief van de bank. Zij hebben geen verplichtingen tegenover de verkopers en hoeven hem niets te betalen.

Bron: Uitspraak Rechtbank Rotterdam jurisprudentie | ECLI:NL:RBROT:2023:12124 c/10/654712 / HA ZA 23-277 | 20-12-2023

Wilt u meer informatie over contractenrecht of heeft u een vraag over het onderwerp van dit artikel, neemt u dan contact op met Henriëtte van Dijk-Verheij. Ook kunt u ons contactformulier invullen, dan nemen wij zo spoedig mogelijk contact met u op.