Getekende offerte zonder essentialia is geen aannemingsovereenkomst
Een stel tekent een offerte van een aannemer voor de bouw van een nieuwe woning. Als de bouw uiteindelijk niet doorgaat wil de aannemer toch geld zien van het stel. Volgens hem is een aannemingsovereenkomst tot stand gekomen. De rechtbank Noord-Holland gaat daar niet in mee.
Een stel heeft een kavel in een nieuwbouwproject en wil daarop een huis laten bouwen. Ze vragen een architect een ontwerp te maken dat voldoet aan de regels en past bij hun budget. De architect maakt een grof schetsontwerp van drie pagina’s met een indruk van een vooraanzicht en twee handgetekende plattegronden. Op basis van deze schets stelt de aannemer een offerte op, die het stel ondertekent. Als zij uiteindelijk niet met de aannemer in zee willen, eist die alsnog betaling van de de aanneemsom, vanwege een volgens de aannemer onrechtmatige opzegging van de overeenkomst. Het stel wil dit echter niet betalen.
Lees hieronder verder
Aanbod en aanvaarding
Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Of een overeenkomst tot stand is gekomen, hangt af van wat partijen over en weer hebben gedaan en verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden. Beslissend daarin is bovendien of zij over de essentialia van de overeenkomst overeenstemming hebben bereikt. De Rechtbank Noord- Nederland oordeelt in dit geval dat wat in een bepaald geval de essentialia van het contract zijn, afhankelijk is van de bedoeling van partijen, van het al dan niet bestaan van het voornemen om verder te onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval.
Essentialia
De ondertekende offerte van de aannemer was opgesteld op basis van aannames en verwachtingen over onder meer de aan te brengen installaties, de te gebruiken materialen en inrichting van de kavel. Er was op het moment dat de offerte werd opgesteld immers nog geen concrete ontwerptekening bekend, er lag alleen een schetsontwerp. De offerte bevatte nauwelijks gespecificeerde bedragen of een uitgewerkt bouwplan. Ook stonden er specificaties voor meerwerk in die zagen op een andere woning. Daarnaast was ten tijde van het maken en tekenen van de offerte nog niet bekend of de gemeente akkoord zou gaan met het ontwerp en het bouwen van de woning. Hiermee – zo oordeelt de rechtbank – staat vast dat er tussen partijen op het moment van het tekenen van de offerte geen overeenstemming bestond over de essentialia van de overeenkomst.
Toezeggingen
Daar komt bij dat de offerte, volgens het stel, alleen is ondertekend zodat een architect een concreter ontwerp kon maken. De aannemer heeft volgens hen met nadruk vermeld dat zij door ondertekening nog nergens aan vast zouden zitten. De aannemer heeft dit niet kunnen weerleggen.
Stappenplan
Ook blijkt uit een door de aannemer zelf gemaakt stappenplan dat een ‘definitieve’ aannemingsovereenkomst pas zou worden opgemaakt nadat er concrete tekeningen van een architect beschikbaar zouden zijn. Ook op basis daarvan mocht het stel volgens de rechtbank verwachten dat het met ondertekening van de offerte alleen nog geen aannemingsovereenkomst zou sluiten.
Geen overeenkomst
Kortom, ondanks de ondertekening van de offerte hebben partijen volgens de rechtbank geen overeenstemming bereikt over de essentialia van een overeenkomst. Bovendien mocht het stel uit de uitlatingen van de aannemer en het door de aannemer opgestelde stappenplan afleiden dat ondertekening niet tot de totstandkoming van een aannemingsovereenkomst zou leiden. Er is dus geen overeenkomst tot stand gekomen. De vordering van de aannemer tot betaling van de aanneemsom wordt afgewezen; het stel hoeft hem niets te betalen.
Uitspraak Rechtbank Noord-Holland | jurisprudentie | ECLI:NL:RBNHO:2024:8240 | 06-08-2024
Wilt u meer informatie over contractenrecht of heeft u een vraag over het onderwerp van dit artikel, neemt u dan contact op met Liza Stellingwerf. Ook kunt u ons contactformulier invullen, dan nemen wij zo spoedig mogelijk contact met u op.
